01 – Demolizione di pareti interne
  • DIFFUSIONE 70%
  • GRAVITA’ 60%
Correzioni obbligatorie prima della vendita
N

Urbanistica (Comune)

 
N

Catastale (Agenzia del Territorio)

 

Modifica alla distribuzione interna

Questo è il problema più diffuso che riscontriamo nei nostri controlli.

Nel corso degli anni le persone adattano gli spazi della propria casa per soddisfare le proprie esigenze, magari spostando o demolendo pareti tra le varie stanze.

In questo caso i proprietari hanno demolito la parete che divideva la cucina dal soggiorno per realizzare un unico spazio per la zona giorno.

Purtroppo, all’epoca dei lavori, non sono state richieste le autorizzazioni necessarie e non era stata fatta alcuna variazione catastale.

02 – Verande abusive
  • DIFFUSIONE (Edifici anni ‘60-’90) 70%
  • GRAVITA’ 50%
Correzioni obbligatorie prima della vendita
N

Urbanistica (Comune) o demolizione

 
N

Catastale (Agenzia del Territorio) o demolizione

 

La stanza in più

A partire dagli anni ‘60, in tantissimi condomini e case singole, si è cercato di recuperare lo spazio abitabile dei balconi, chiudendolo con degli infissi.

In questo modo le case potevano usufruire di un volume in più dove organizzare un ripostiglio oppure per prolungare la stanza stessa.

Dal 1985 (anno dell’ultimo condono possibile) non è possibile condonare
velocemente le verande.

Per poter vendere l’appartamento è obbligatorio regolarizzarle rispettando la normativa attuale oppure demolirle.

03 – Box auto – Locali interrati abusivi
  • DIFFUSIONE 30%
  • GRAVITA’ 70%

Correzioni obbligatorie prima della vendita

N

Catastale (Agenzia del Territorio) o demolizione

 
N

Urbanistica (Comune) o demolizione

 

Nelle abitazioni, specialmente in periferia, era solito costruire dei volumi interrati o parzialmente interrati aggiuntivi per il ricovero di automobili, bici o mezzi agricoli.

Nella nostra esperienza abbiamo trovato un numero notevole di box auto interrati dichiarati correttamente presso il Catasto ma per i quali non sono mai state richieste le autorizzazioni Comunali.

L’autorizzazione a costruire del Comune è quella che conta veramente per provare la regolarità dell’opera.

In sua mancanza tali opere sono considerate abusive e, se non sanabili, andranno demolite.

> Come può un garage ritardare la vendita del mio appartamento di oltre 2 anni?

04 – Distanze dai confini o dai fabbricati
  • DIFFUSIONE 20%
  • GRAVITA’ 90%
Correzioni obbligatorie prima della vendita
N

Catastale (Agenzia del Territorio)

 
N

Demolizione o fiscalizzazione

 

Distanza di confini

In questo esempio la costruzione dell’edificio doveva rispettare la distanza di 5 metri dalla strada: sul lato est tale norma è stata rispettata mentre sul lato nord abbiamo rilevato una distanza di 3,70 metri.

La porzione di casa evidenziata quindi è abusiva e va al più presto sanata o demolita!
La normativa sulle distanze è molto articolata e prevede il rispetto dei regolamenti sia statali sia comunali.

Le distanze che gli edifici devono rispettare cambiano a seconda di vari parametri: Zona, Strade confinanti, Edifici vicini, Fasce di rispetto ecc.

Nella maggior parte dei casi, per evitare la demolizione, è necessario effettuare la procedura di fiscalizzazione dell’immobile.

> Scopri come abbiamo risolto questo problema grazie alla Fiscalizzazione

Distanza da altri edifici

La distanza che gli edifici devono rispettare rispetto agli altri in genere è 10 metri ma può variare in funzione della Zona in cui sono situati (esempio centri storici) e dalla normativa comunale in vigore nel periodo di costruzione.

Gli edifici possono essere in aderenza tra loro se i regolamenti comunali lo permettono o altrimenti la distanza minima è di 3 metri (5 metri dal confine in alcuni comuni).

Se la distanza non viene rispettata raramente è possibile sanare l’abuso e ciò comporta la demolizione delle pareti non autorizzate.

Anche in questo caso è possibile scegliere la procedura di fiscalizzazione.

05 – Locali (bagni) nel sottotetto
  • DIFFUSIONE 70%
  • GRAVITA’ 50%
Correzioni obbligatorie prima della vendita
N

Demolizione o Urbanistica (se possibile)

 
N

Catastale (Agenzia del Territorio)

 

Negli appartamenti all’ultimo piano di molti immobili è presente una scala che conduce direttamente ai locali della soffitta, utilizzati come vere e proprie stanze abitabili.

In realtà se nel progetto originale (e nella planimetria catastale) questi locali vengono indicati come soffitte tali devono essere.

Non è possibile trasformarle in camere o altre stanze per il semplice motivo che le altezze medie dei locali non sono sufficienti, per legge, a garantirne una presenza costante di persone.

In altri casi, dove le altezze sono adeguate, potrebbe essersi esaurita la potenzialità edificatoria della lottizzazione e quindi non poter essere considerate nel calcolo del volume edificato.

06 – Mancanza del Certificato di Agibilità
  • DIFFUSIONE 30%
  • GRAVITA’ 80%
Correzioni obbligatorie prima della vendita
N

Controllo approfondito sulle cause della mancanza

 
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Richiesta del Certificato / Segnalazione di Agibilità (Comune)

 

Anche se legalmente l’assenza del Certificato di Agibilità in sè non è da considerarsi un abuso, la sua mancanza è sintomo di problematiche all’edificio.

La sua assenza pregiudica il valore dell’immobile in quanto non è commerciabile per l’utilizzo per il quale è stato costruito.

Questo comporta una svalutazione economica ma soprattutto, in caso di richiesta di Mutuo, qualsiasi Banca negherà il finanziamento al compratore. 

La vendita rimarrà bloccata.
Spesso la sua assenza è dovuta a dei problemi più profondi dell’edificio. E’ bene controllare l’eventuale presenza di abusi.

07 – Finestre, porte e balconi abusivi
  • DIFFUSIONE 60%
  • GRAVITA’ 50%
Correzioni obbligatorie prima della vendita
N

Urbanistica - Paesaggistica

 
N

Catastale (Agenzia del Territorio)

 
Anche gli elementi sulle pareti esterne dell’edificio devono corrispondere a quanto approvato dal Comune.

La creazione di nuove aperture, modifica delle dimensioni e la trasformazione da finestra a porta- finestra richiede una autorizzazione da parte del Comune e, in zona vincolata, il benestare da parte della Sovrintendenza.

In questo esempio abbiamo trovato due finestre trasformate abusivamente in porte e un balcone totalmente privo di autorizzazione.
Essendo una zona con vincolo paesaggistico il balcone è stato demolito e le aperture sanate.

08 – Difformità Planimetria Catastale
  • DIFFUSIONE 80%
  • GRAVITA’ 70%
Correzioni obbligatorie prima della vendita
N

Nuova planimetria catastale

 
Il Notaio, durante la vendita, allegherà all’atto la planimetria catastale e il venditore ne dovrà dichiarare la completa corrispondenza alla realtà.
Quasi sempre la planimetria catastale non risulta perfettamente aggiornata alle modifiche attuate all’interno dell’appartamento: in questo caso ad esempio la parete tra la cucina e il soggiorno è stata demolita e la piantina non è stata aggiornata.

Ricordiamo che sulla base della planimetria catastale l’Agenzia delle Entrate calcolerà la rendita dell’immobile e quindi deve corrispondere alla realtà.

09 – Destinazione d’uso non corretta
  • DIFFUSIONE 30%
  • GRAVITA’ 70%
Correzioni obbligatorie prima della vendita
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Cambio d'uso - Urbanistica

 
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Catastale (Agenzia del Territorio)

 
Specialmente nei centri storici può succedere che alcuni appartamenti vengano utilizzati impropriamente come uffici o viceversa.

Di conseguenza avremo una variazione delle imposte, delle agevolazioni e sopratutto della percentuale di finanziamento erogabile da parte della banca per l’eventuale mutuo di acquisto (mentre per un ufficio avremo valori intorno al 60%, per una abitazione arriveremo all’80%).

Se la destinazione d’uso non è corretta all’uso reale occorre effettuare la modifica presso il Comune tramite la pratica del Cambio D’uso Funzionale.