Le 7 cose da controllare prima di comprare la mia nuova casa per non avere problemi

Feb 7, 2019 | Articoli Fondamentali, VenditaSicura

Riccardo Grigoli - Architetto

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Specializzato in Due Diligence immobiliari ed amministrative, abusi edilizi e sanatorie di immobili

Quando si decide di acquistare la propria casa è un momento veramente importante per la nostra vita. 

All’interno di questa decisione abbiamo moltissime emozioni: progetti, sacrifici presenti e passati e tante, tantissime speranze per il nostro futuro e della nostra famiglia.

Per questo motivo bisogna essere sicuri di quello che si sta per acquistare.

Oltre al lato estetico, funzionale e pratico della nostra nuova abitazione è fondamentale controllare anche gli aspetti meno evidenti ma che hanno un peso a volte maggiore sulla nostra scelta economica.

Infatti, come quando si acquista un’automobile usata e la si fa controllare dal nostro meccanico di fiducia, è a mio avviso ancor più obbligatorio (per il nostro buonsenso) fare un controllo approfondito al motore per un valore di almeno 10 volte maggiore!

Purtroppo la situazione degli immobili italiani è molto difficile: si stima che almeno l’80% abbia qualche piccolo o grande problema.

 

Nel processo di vendita di un immobile sono coinvolte diverse figure a cui affidarsi ma spesso questo tipo di controlli non vengono effettuati.

● L’Agente Immobiliare ha un notevole lavoro da fare per pubblicizzare al meglio il tuo immobile, selezionare compratori affidabili e mediare tra le parti (non è un compito semplice te lo assicuro!).

 

● Il Notaio, come pubblico ufficiale e con la sua elevata conoscenza giuridica, ha il compito di di permetterti di fare un atto di vendita  sicuro, valido e inattaccabile nel tempo (ma non ha alcuna responsabilità su questioni tecniche e sostanziali!).

 

> Approfondimento: Perché il Notaio non può salvarti in caso di abusi edilizi

Tutte queste figure sono importanti e meritano la tua fiducia ma non hanno una competenza tecnica utile in questo aspetto.

Sicuramente, per le persone più furbe che ne fanno richiesta, sia l’Agente Immobiliare sia il Notaio sapranno indicare un professionista tecnico specializzato in questo ambito a cui chiedere un controllo preciso ed esaustivo. Anche il loro lavoro sarà più sicuro e veloce.

 

Questo controllo ti metterà al riparo da sorprese e ti permetterà di goderti a pieno la tua nuova casa, con la consapevolezza di aver fatto un ottimo affare!

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Le 7 cose da controllare prima di acquistare casa

Se decidi di comprare senza l’aiuto di un Agente Immobiliare è fondamentale controllare i seguenti documenti in prima persona o farsi seguire da un tecnico che verifichi quelle che sono le informazioni più importanti sulla tua nuova casa. Per i non addetti ai lavori è difficile sapere cosa guardare e capire a cosa stare attenti.

1 | ATTO DI PROVENIENZA

E’ il documento che il proprietario deve possedere per dimostrarti di avere i diritti sull’edificio che dichiara di volerti vendere.

In esso sono contenute tutte le informazioni basilari per comprendere come sia venuto in possesso dell’immobile, di eventuali limitazioni o servitù che possono esistere senza che siano visibili a prima vista.

In genere è compito dell’Agente Immobiliare chiederlo al compratore e consegnarlo al Notaio. E’ compito del Notaio poi quello di sincerarsi del corretto trasferimento di proprietà negli anni precedenti dell’edificio e formulare il nuovo atto che andrete a sottoscrivere tu e il venditore.

| CONFORMITA’ URBANISTICA

È l’aspetto più delicato, che stabilisce la regolarità di quello che stai per comprare e in cui spesso si nascondono spesso le problematiche maggiori.

Con il termine Conformità Urbanistica si intende la conferma che l’edificio che ci troviamo davanti sia stato costruito (o ristrutturato nel tempo) regolarmente, con l’approvazione delle  obbligatorie autorizzazioni.

Tutto quello che è stato realizzato deve essere riportato nei progetti depositati e protocollati in Comune in quanto è l’autorità che ne consacra la legittimità.

Qualsiasi differenza da quanto concesso dal Comune è un abuso (piccolo o grande) e, se permesso dalle leggi attualmente in vigore, deve essere sanato prima della vendita. Se non è possibile sanarlo occorre assolutamente demolire l’abuso, la legge non perdona.

 

La responsabilità amministrativa su eventuali problemi ricade sull’attuale proprietario.

Egli infatti, anche se non è stato l’autore dell’abuso, è obbligato a correggere i problemi dell’immobile di suo possesso.

Il Notaio citerà nell’atto tutti i riferimenti dei progetti depositati presso il Comune e sui quali il venditore dichiarerà obbligatoriamente sotto la propria responsabilità penale la loro regolarità .

Specialmente negli immobili non recenti esistono situazioni in cui è possibile acquistare un immobile in apparenza regolare salvo poi, ristrutturando l’edificio appena acquistato, accorgersi della presenza di gravi problemi.

Un consiglio che diamo ai compratori è di chiedere che venga inserita nei preliminari di compravendita come condizione che venga verificata da un professionista la regolarità Urbanistica e Catastale prima dell’atto finale dal Notaio.

> Approfondimento: Perché il Notaio non può salvarti in caso di abusi edilizi

3 | CONFORMITA’ CATASTALE

Spesso si fa confusione e si tende ad associare la Conformità Catastale a quella Urbanistica. 

E’ un errore grave controllare solamente la planimetria catastale.

In realtà sono due ambiti ben distinti e molte volte non allineati tra loro.

Anche presso il Catasto (Agenzia delle Entrate) è obbligatorio che i documenti depositati dell’immobile siano  totalmente corretti. Tutti i documenti depositati presso l’Agenzia delle Entrate riguardano il patrimonio e il calcolo delle imposte sull’immobile che stai per acquistare.

Capisci che sono dati molto sensibili e pertanto dovranno essere allegati all’atto dal Notaio che ne trasferirà la proprietà dal venditore a te. Uno dei documenti catastali fondamentali e di più facile consultazione è la cosiddetta planimetria catastale.

La planimetria è sostanzialmente una rappresentazione tecnica del tuo immobile, su cui l’Agenzia delle Entrate si basa per il calcolo delle tasse che dovrai versare per il tuo immobile.

Questo disegno però non va confuso con il progetto depositato in Comune. Infatti il disegno presente in Comune possiede molti più dettagli tecnici, calcoli e riferimenti che ne sanciscono la sua autorizzazione da parte del Comune.

A rigor di logica i disegni dei progetti depositati in Comune e in Catasto dovrebbero essere identici, dato che si tratta dello stesso edificio. Purtroppo invece nella maggioranza dei casi sono presenti delle differenze anche importanti tra i due disegni.

Questo può essere dovuto ad un errore dei tecnici incaricati all’epoca, a delle piccole modifiche effettuate senza autorizzazione oppure situazioni consapevoli di evasione delle tasse (magari dei precedenti proprietari).

Con il passare degli anni gli strumenti a disposizione delle Autorità e dell’Agenzia delle Entrate per il controllo del territorio sono aumentati e ogni giorno si apprendono nuove notizie sulla scoperta di queste situazioni con le dovute conseguenze (sanzioni e provvedimenti amministrativi).    

La planimetria catastale

La planimetria Catastale è di facile consultazione tramite l’Agenzia delle Entrate o richiedendola ad un professionista abilitato dalla stessa Agenzia (Architetto, Notaio ecc) con delega dell’attuale proprietario. Per questo motivo è il primo documento da controllare per verificare la situazione reale.

Se notiamo delle differenze tra quanto realizzato e quanto disegnato deve essere uno dei campanelli d’allarme che ci spinge a richiedere verifiche più approfondite del proprietario o dell’Agenzia Immobiliare che ci sta seguendo.

Molto spesso questo aspetto viene sottovalutato da alcune Agenzie Immobiliari: per una tua maggiore tutela puoi chiedere esplicitamente che vengano effettuati questi controlli.

 Un consiglio che diamo ai compratori è di chiedere che venga inserita nei preliminari di compravendita come condizione che venga verificata da un professionista la regolarità Urbanistica e Catastale prima dell’atto finale dal Notaio.

4 | CERTIFICATO DI AGIBILITA’

È un documento rilasciato dal Comune al termine dei lavori di costruzione del tuo edificio.

Questo documento certifica che, oltre ad aver rispettato il progetto autorizzato, il tuo immobile possiede i requisiti minimi di sicurezza per poter essere utilizzato.

Ad esempio il certificato di agibilità di un appartamento comprende la verifica degli standard minimi di prestazione energetica, sicurezza statica, sicurezza degli impianti, allacciamento alla fognatura, requisiti acustici ecc.

In sostanza è un certificato di garanzia che il tuo edificio sia stato costruito correttamente, seguendo scrupolosamente la normativa e il progetto approvato.

Se questo certificato non fosse presente, la sua mancanza potrebbe essere un sintomo di gravi problemi dell’edificio e pertanto, prima della vendita, dovrà essere svolta una profonda analisi per capire il motivo per cui il Comune non lo ha potuto rilasciare.

Se invece il certificato fosse datato potrebbe non essere più una garanzia di qualità dell’immobile (e assenza di abusi realizzati negli anni successivi al suo rilascio….).

Certificato di Agibilità e Mutui bancari

Il Certificato di Agibilità è fondamentale al giorno d’oggi per ottenere un mutuo bancario.

Infatti nella documentazione richiesta da parte degli enti finanziatori questo certificato è obbligatorio: fornisce una garanzia alla Banca della regolarità dell’edificio e quindi della sua rivedibilità.

 

L’unico modo per poter vendere un immobile senza agibilità è che il compratore possieda l’intera cifra d’acquisto richiesta.

Se ci mettessimo per un attimo però nei panni di chi compra sarebbe veramente difficile pensare di acquistare un immobile a prezzo di mercato senza questa garanzia di qualità e sicurezza.

 

Il rischio di non poterlo rivendere in futuro è notevole. Per poterlo rivendere dovrò provvedere a mie spese alla sua regolarizzazione.

Ricordando che ogni responsabilità ricade sempre sull’attuale proprietario, è saggio per chi desidera acquistare far sistemare prima dell’acquisto eventuali problemi a spese del venditore.

5 | ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA

Questo documento ti illustra in modo semplificato l’efficienza energetica del tuo immobile.

Con la sua scala di valori, divisa in classi energetiche, puoi farti un’idea di quanto consumi l’immobile che stai per acquistare e quanto andrai a spendere per mantenere il comfort all’interno.

Per calcolare quanto consuma vengono considerate infatti la qualità delle pareti e delle finestre, la disposizione geografica e l’efficienza degli impianti dell’immobile (riscaldamento, raffrescamento, acqua calda ecc).

In alcune regioni, come il Veneto, esso contiene anche il Codice del Catasto Impianti (cd. CIRCE).

Questo codice, obbligatorio per il rilascio dell’Attestato, è la prova della corretta dichiarazione dell’impianto al catasto impianti e delle sue manutenzioni nel tempo eseguite dall’impresa specializzata che se ne è occupata negli anni.

Perché sia valido in alcune regione, come il Veneto, oltre alla firma del professionista che lo ha redatto, il certificato deve essere correttamente depositato presso il Portale Regionale telematico dedicato (cd. Ve.Net).

Sarà compito del Notaio verificare la correttezza formale del certificato e trascriverlo nell’atto di compravendita della tua casa.

6 | CERTIFICATO DI CONFORMITA’ IMPIANTI

Quando viene costruito o ristrutturato un immobile, tutti gli impianti presenti (Elettrico, Idrico, Riscaldamento ecc) devono essere certificati dall’impresa che li ha installati.

Infatti per poter essere utilizzati in sicurezza occorre che siano stati realizzati a regola d’arte, per la sicurezza di chi abiterà nell’edificio.

Per ogni periodo storico la normativa prevede dei requisiti minimi diversi: negli edifici costruiti prima del 2008 ad esempio basterà una Dichiarazione di Rispondenza degli impianti, eseguita da qualsiasi impresa in possesso dei requisiti.

Anche questo documento non è obbligatorio per la vendita, vale lo stesso discorso del Certificato di Agibilità.

Ma quindi perché è un documento importante?

Il venditore con questo documento ti garantisce che non avrai sorprese dopo l’acquisto, che gli impianti presenti e pagati come funzionanti siano realmente sicuri per la tua incolumità. Se invece acquisterai un immobile senza alcuna certificazione né controllo e scoprissi che sono difettosi e/o non sicuri secondo l’attuale normativa dovrai farli sistemare a tue spese.

Un altro esempio comune è la caldaia di un appartamento chiuso da alcuni anni e senza allacciamento alle forniture: non sarà possibile provare gli impianti prima della vendita. Il venditore dovrà informarti che non è stata utilizzata di recente e assumersi eventuali responsabilità sullo stato di messa in riposo corretta degli impianti.

Per questo motivo è sempre opportuno specificare nell’atto notarile lo stato attuale degli impianti e chi, tra venditore e acquirente, dovrà provvedere economicamente alla loro messa a norma. E’ una forma di tutela per entrambe le parti.

7 | VERIFICA SPESE CONDOMINIALI 

Un documento importante che non viene spesso richiesto è la certificazione da parte dell’Amministratore di condominio sulle spese condominiali del venditore.

A volte capita che il venditore abbia anche notevoli arretrati sulle rate dei pagamenti condominiali e, dopo il tuo eventuale acquisto, sarai tenuto a pagare di tasca tua.

Anche questo non è un documento obbligatorio da allegare all’atto ma in quanto acquirente è tuo diritto richiederlo al venditore.

Un altro consiglio non convenzionale è quello di richiedere al venditore (o meglio all’amministratore di condominio) copia dei verbali delle assemblee almeno dell’ultimo anno. Questo ti permetterà di verificare se sono state deliberate spese straordinarie rilevanti per il condominio.

Dopo l’acquisto sarai infatti costretto a pagare queste spese ed è fondamentale esserne a conoscenza prima dell’acquisto (ad esempio rifacimento intonaci esterni, installazione cancelli automatici ecc).

Se ad esempio il condominio avesse deliberato l’installazione di un ascensore esterno prima del tuo acquisto, anche se abitassi al piano terra saresti tenuto a corrispondere la cifra per la sua realizzazione.

Sarà tuo diritto rivalerti eventualmente successivamente sul venditore ma è meglio prevenire qualsiasi situazione di questo tipo, magari aumentando il margine di trattativa economica prima dell’acquisto.

>> L’articolo e le informazioni in esso riportate, data la complessità tecniche e legali affrontate, possono non essere esaurienti e soprattutto non sostituiscono una consulenza professionale da parte di un professionista specializzato. Se desideri avere una risposta specifica sul tuo caso puoi richiedere una consulenza personale cliccando qua.