Può un garage ritardare la vendita del mio appartamento di oltre 2 anni?

Set 27, 2018 | Casi Risolti, VenditaSicura

Riccardo Grigoli - Architetto

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Specializzato in Due Diligence immobiliari ed amministrative, abusi edilizi e sanatorie di immobili

Quando si decide di vendere casa contano solo due cose: velocità e prezzo di vendita.

Il prezzo corretto è stimato grazie ad un professionista immobiliare, l’unica persona che conosce a fondo dinamiche e richieste del mercato.

La velocità invece non dipende solamente dalla sua bravura. 

E questo è uno di quei casi.

Situazione: appartamento in condominio da vendere velocemente in quanto i proprietari si sono trasferiti all’estero e non hanno più legami con Verona.

Il prezzo è buono, la zona è tranquilla.

L’Agenzia scelta, molto efficiente, trova ben 3 compratori.

Tutti e tre hanno necessità di richiedere un mutuo per l’acquisto (80% delle compravendite).

Esce il perito dell’istituto bancario del primo offerente e ovviamente richiede tutta la documentazione dell’immobile all’agenzia.

Nella sua perizia fa notare all’istituto che non è presente l’Agibilità, sintomo di qualche irregolarità. 

Nel frattempo anche un altro proprietario decide di vedere il proprio appartamento, tramite un’altra agenzia immobiliare.

La problematica è sempre la stessa: al compratore, nonostante il preliminare, viene negato il mutuo e quindi la transazione è bloccata.

 

Il problema di questo edificio è costituito dalla presenza di vari abusi nell’immobile. Quello più evidente sono dei box auto, realizzati fuori sagoma, semi interrati e a ridosso di un confine.

I box, realizzati negli anni ’70 insieme all’edificio, sono stati ‘regolarmente’ venduti dall’impresa costruttrice ad un terzo proprietario, il quale ne ha pagato diligentemente le tasse per oltre 40 anni.

 

Peccato che non siano mai stati dichiarati ne disegnati sui progetti depositati in Comune e quindi per la legge sono totalmente abusivi

Nonostante l’esigenza di vendere di più condomini, il proprietario dei box si oppone alla loro demolizione: avrebbe comprato delle autorimesse e pagato le relative tasse per 40 anni per nulla!

Per riuscire a vendere (e accontentare tutti) si sono tentate tutte le strade possibili.

Ci è stato chiesto di sanarli in via ordinaria. Purtroppo la normativa attuale non lo permette, troppo vicini al confine con i vicini.

Siamo passati quindi a provare a sanarli a livello legale, interpretando delle recenti sentenze di Cassazione che permettevano la conservazione dei box auto in questa posizione.

Purtroppo il destino è stato avverso in quanto uno dei proprietari confinanti risiedeva in Canada e occorreva presenziasse ad un atto notarile in Italia per sbloccare la situazione.

Dati i notevoli costi da sostenere non è stato possibile risolvere in questo modo.

 

La soluzione

 

Ci sono voluti oltre due anni di tentativi, mediazioni tra proprietari e vicini, riunioni condominiali e pareri dell’ufficio tecnico comunale per costringere il proprietario dei box auto a demolirli a proprie spese (la legge non perdona).

Quindi l’unica soluzione per sanare gli appartamenti e venderli è stata purtroppo demolire i box abusivi.

Gli acquirenti nel frattempo, ovviamente, non hanno aspettato e hanno acquistato altri immobili di altre agenzie, con tutte le conseguenze del caso.

 

 Come si sarebbe potuto evitare ciò?

Semplicemente controllando gli immobili prima di metterli in vendita con un controllo approfondito della documentazione legale e della situazione reale.

Conoscere a fondo la situazione prima di formulare proposte e accettarle avrebbe fatto risparmiare molto tempo, denaro e svariati mal di testa.

 

 Vengono sempre fatti questi controlli?

Dalla nostra esperienza purtroppo no.

Sia nelle compravendite tra privati sia in agenzia ci si limita a controllare la planimetria catastale ed eventualmente a correggere quella.

Purtroppo i documenti che contano a livello legali sono quelli depositati e timbrati dal Comune che ha rilasciato i permessi (il catasto infatti non è probatorio. Leggi l’articolo L’importante differenza tra conformità urbanistica e catastale).

Di norma pochissime agenzie fanno questi controlli e per questo avvengono questi problemi.

 

 È possibile comprare un immobile con problemi senza che nessuno se ne accorga?
Il Notaio non dovrebbe accorgersene?

Dall’esperienza nostra e delle agenzie con cui collaboriamo nel 70% degli immobili italiani sono presenti problemi di questo tipo.

È possibile quindi comprare un immobile con abusi anche in buona fede: sia l’agente immobiliare sia il notaio hanno competenze legali ed immobiliari ma non tecniche.

Non sta a loro verificare queste informazioni purtroppo ma al proprietario che durante l’atto dichiarerà la perfetta conformità del progetto.

 

Anche in questo esempio dei box auto il precedente proprietario, in buona fede, ha dichiarato davanti al Notaio la perfetta conformità pur non sapendo di dire il falso in un atto pubblico (reato perseguibile penalmente).

Chi acquista un immobile eredita purtroppo anche tutta la responsabilità di risolvere gli abusi presenti. Può sicuramente rivalersi legalmente su chi ha dichiarato il falso nei suoi confronti e gli ha venduto un immobile non regolare.

 

 Ma chi si deve occupare di questo controllo?

In genere ogni Agenzia a cui ci si rivolge ha il proprio tecnico di riferimento specializzato in questo controllo.

Un sintomo di serietà dell’Agenzia a cui ci si rivolge riguarda soprattutto questi aspetti.

VenditaSicura offre questo servizio tramite determinate Agenzie immobiliari a Verona e provincia e ai clienti privati che decidono di vendere il proprio immobile.

 

 Posso farvi controllare il mio immobile?

Certamente, sia tramite la tua agenzia sia privatamente.

Non siamo un’agenzia immobiliare ma le aiutiamo a risolvere i problemi che incontrano durante il loro lavoro.

 

 Devo comprare un immobile e voglio essere sicuro che sia perfetto. Potete aiutarmi?

Certamente, offriamo consulenza a chi compra un immobile per sincerarsi della sua regolarità.

Soprattutto perché tutti i costi di sanatoria sono a carico del venditore ed è meglio scoprire i problemi prima del preliminare di vendita.

 

 Ho una Agenzia Immobiliare e desidero controllare i miei immobili. È possibile?

Si, ci occupiamo di questi controlli per conto le Agenzie.

Contattaci e ti daremo maggiori informazioni. Il servizio per le Agenzie con cui collaboriamo è gratuito.

>> L'articolo e le informazioni in esso riportate, data la complessità tecniche e legali affrontate, possono non essere esaurienti e soprattutto non sostituiscono una consulenza professionale da parte di un professionista specializzato.

Se desideri avere una risposta specifica sul tuo caso puoi richiedere una consulenza personale cliccando qua.