Come Vendere un immobile abusivo grazie alla fiscalizzazione (e un bravo Agente Immobiliare)

Giu 11, 2018 | Casi Risolti, VenditaSicura

Riccardo Grigoli - Architetto

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Specializzato in Due Diligence immobiliari ed amministrative, abusi edilizi e sanatorie di immobili

Per poter vendere un immobile occorre che esso sia perfettamente corrispondente a quanto autorizzato e dotato di tutti i documenti che ne testimonino la sua regolarità.

Se ci accorgessimo di essere in possesso di un edificio con qualche irregolarità saremo costretti – per evitare problemi amministrativi e legali – a sistemarlo (anche se ad eseguirle è stato un precedente proprietario).

A volte però ci si trova in situazioni in cui non è possibile correggere eventuali problemi, magari su immobili ereditati da parenti e su cui non abbiamo mai posto la nostra particolare attenzione.

In questo caso Stefano (con i suoi parenti) è il proprietario di una villetta singola in Comune della Valpolicella, zona collinare pregiata in provincia di Verona.

La casa è stata costruita dai nonni ed è sempre rimasta in possesso della sua famiglia.

Nel 2017 Stefano e i suoi parenti hanno ereditato la casa e, dato che vivono in altri paesi con le rispettive famiglie, hanno deciso di vendere l’immobile per dividere in modo semplice e diretto l’eredità.

Stefano ha affidato ad alcune Agenzie Immobiliari l’incarico alla vendita: ci si aspettava una vendita semplice e rapida.

La zona unica di pregio (nelle vicinanze di una cantina vinicola e sotto vincolo paesaggistico ambientale) ed il prezzo realistico ed onesto facevano presupporre una compravendita senza intoppi e con brevi trattative.

 

Molte persone interessate hanno visitato l’immobile e iniziato i preparativi progettuali per una doverosa ristrutturazione all’edificio.

Durante questa fase però sono emersi i primi problemi.

 

Effettuando un Accesso agli Atti, verificando di persona misure e distanze, ci si è accorti che la casa sembrava spostata di circa un metro rispetto al progetto.

 

Infatti mentre le dimensioni interne, i prospetti e i volumi erano perfettamente corrispondenti al progetto depositato nel 1978 sembrava che la casa fosse ‘spostata’ di un metro all’interno del lotto. 

 

Fatte le prime verifiche  topografiche, catastali storiche e autorizzative il verdetto è stato negativo.

 

La casa è stata effettivamente costruita un metro più vicino alla strada pubblica e non in linea con le altre case della lottizzazione a cui appartiene.

La distanza minima, in questo caso, dalla strada pubblica doveva essere per legge di almeno 5 metri.

La casa di Stefano si trovava a soli 3,70 metri dal confine!

 

 Cosa vuol dire questo?

In sostanza la porzione di casa che si trovava oltre i 5 metri dal confine era da considerarsi abusiva e non autorizzata.

Per questo motivo la casa non era liberamente commerciabile se non dopo aver corretto il problema.

Se Stefano non si fosse accorto per tempo di questo problema avrebbe corso notevoli rischi: avrebbe dichiarato il falso davanti al Notaio, affermando che la propria casa era regolare e perciò commerciabile, e/o subito una azione legale da parte del compratore.

 

Infatti possiamo immaginare quanto si sarebbe arrabbiato nello scoprire di aver speso i propri soldi per una villa con abusi gravi (ma pagata come regolare) e che non avrebbe potuto ristrutturarla finché non avesse regolarizzato (e pagato di tasca propria in quanto nuovo proprietario) l’edificio.

 

E mentre una difformità interna è molto più facile da sanare pagando il dovuto, un abuso di volume e distanze da una strada pubblica in zona vincolata paesaggisticamente è un problema veramente difficile da risolvere!

 

 Cosa fare a questo punto?

Le soluzioni che aveva Stefano erano due:

1tenersi la casa in famiglia e rimandare il problema, sperando che il Comune non avviasse una istruttoria per la demolizione forzata.

2 – Risolvere il problema alla radice, demolendo la porzione di casa abusiva.

 

In casi come questo i Comuni hanno l’obbligo di prescrivere la rimozione o demolizione degli interventi a carattere abusivo.

Se il proprietario decidesse di non demolire le opere ci penserebbe il Comune addebitandone i notevoli costi allo stesso proprietario. (art. 34 DPR 380/2001)

 

L’esigenza di Stefano e famiglia però era di vendere tutto per dividere l’eredità familiare. Una demolizione con regolare ripristino era fuori discussione per via dei notevoli costi aggiuntivi.

A questo punto le Agenzia immobiliari hanno drasticamente dimezzato la stima del suo valore ‘commerciale’. Il valore era quasi più dovuto al terreno in zona di pregio che fa dall’immobile che portava con sé solamente costi e problemi burocratici.

Da un valore stimato realistico di 380.000 euro si era passati a offerte di acquisizione immobile di circa 170/180.000 euro. Meno della metà.

 

 La soluzione: fiscalizzazione e collaborazione.

A questo punto entra in gioco la procedura di Fiscalizzazione e la bravura di un Agente Immobiliare.

Stefano, informato della possibilità poter vendere con questa procedura, ha coinvolto l’Agente Immobiliare che aveva reputato più professionale e competente.

Mentre noi preparavamo la procedura di fiscalizzazione, l’Agente immobiliare ha trovato un acquirente interessato alla villetta in queste condizioni. 

Infatti lavorando a stretto contatto con l’Agente Immobiliare gli abbiamo permesso di presentare nel modo corretto l’affare, sia per il venditore che per il compratore.

Essendo difficile per Stefano e parenti anticipare una cifra di circa 25.000 euro per rendere commerciabile l’immobile (sanzioni e pratiche) ha concordato con il compratore una caparra di 30.000 euro.

 

In questo modo Stefano era contento perché si stava liberando della villa e dei problemi senza anticipare il proprio denaro.

 

Il compratore, dal suo punto di vista, era contento perché riusciva a portarsi a casa una villa da 400.000 euro pagandone solamente circa 300.000 euro.

Infatti il compromesso economico, gestito e curato dall’Agente Immobiliare, è stato fondamentale per la buona riuscita dell’operazione.

 

In questo modo Stefano e la sua famiglia hanno potuto dividersi una quantità di denaro superiore alle aspettative e l’acquirente ad avere una villetta in una zona di pregio a prezzo scontato.

L’unico compromesso a cui l’acquirente dovrà sottostare sarà quello di non poter eseguire modifiche edilizie sulla parte abusiva dell’abitazione ma unicamente la manutenzione ordinaria, mantenendo il prospetto invariata.

 

Per capire il motivo e come funziona la fiscalizzazione ti invito a leggere il nostro articolo che spiega in modo semplice come funziona.

>> L'articolo e le informazioni in esso riportate, data la complessità tecniche e legali affrontate, possono non essere esaurienti e soprattutto non sostituiscono una consulenza professionale da parte di un professionista specializzato.

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