Vendita immobile con abusi: quali rischi corro

Dic 5, 2017 | Articoli Fondamentali, VenditaSicura

Riccardo Grigoli - Architetto

Contatta via email

Specializzato in Due Diligence immobiliari ed amministrative, abusi edilizi e sanatorie di immobili

In Italia, per parecchi anni, molte persone hanno eseguito sulle proprie abitazioni modifiche più o meno evidenti senza chiedere le dovute autorizzazioni.

Questo perché era diffusa la cultura che ognuno a casa propria potesse fare tutto quello che volesse e nessuno ne avrebbe chiesto il conto.

Il reato di abuso edilizio nasce quando una persona realizza un’opera edile in parziale o totale assenza di una autorizzazione da parte delle autorità (Comune).

Quindi che sia un immobile totalmente abusivo o che sia una parete demolita si parla sempre di abuso.

Ovviamente con una gravità e una modalità di risoluzione differente.

 

Quali sanzioni sono previste per il reato di abuso edilizio se venisse scoperto?

La normativa attualmente in vigore, in caso di abusi edilizi, prevede le seguenti sanzioni (art. 44 D.P.R. 380/2001):

 

1) l’ammenda fino a 10.329 euro per l’inosservanza delle norme, prescrizioni e modalità esecutive previste dal presente titolo, in quanto applicabili, nonché dai regolamenti edilizi, dagli strumenti urbanistici e dal permesso di costruire;

2) l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 5.164 a 51.645 euro nei casi di esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza del permesso o di prosecuzione degli stessi nonostante l’ordine di sospensione;

3) l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 15.493 a 51.645 euro nel caso di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio, come previsto dal primo comma dell’articolo 30. 

La stessa pena si applica anche nel caso di interventi edilizi nelle zone sottoposte a vincolo storico, artistico, archeologico, paesistico, ambientale, in variazione essenziale, in totale difformità o in assenza del permesso.

 

Domande frequenti
Quali conseguenze legali posso subire?
A livello legale possiamo dividere su due livelli le conseguenze.

1 – Conseguenze penali: quando hai realizzato in prima persona l’abuso e quindi ne sei il responsabile (sopratutto se vendi il tuo immobile)

2 – Conseguenze amministrative: anche se non hai realizzato tu l’abuso ma ti trovi a possedere un abitazione con degli abusi, per la legge, sei tenuto a risponderne a livello economico (sanzioni) e alla sua demolizione/ripristino dello stato precedente dei luoghi.

Nella maggior parte dei nostri casi i nostri clienti devono affrontare le conseguenze amministrative in quanto immobili costruiti parecchi anni fa, comprati in buona fede.

Quantificare le conseguenze penali o amministrative purtroppo non è possibile a priori: dipende da caso a caso.

Posso risolvere un abuso nel mio immobile?

La maggior parte degli abusi che riscontriamo è sanabile, ossia è possibile regolarizzare le modifiche a fronte del pagamento di una sanzione al Comune.

In altri casi, invece, non è possibile salvare il costruito: alcuni clienti sono stati costretti ad abbattere parte del loro immobile per riuscire a venderlo.

Per capire come risolvere il tuo caso specifico devi rivolgerti al tuo tecnico di fiducia che saprà fornirti tutta l’assistenza pratica necessaria.

Per eventuali consigli puoi contattarci tramite email o telefono.

Sono obbligato a sistemare i problemi del mio immobile?
Prima della vendita sicuramente si.

Se il Comune, tramite esposto da parte dei vicini/terzi oppure su segnalazione dell’Agenzia delle Entrate (controlli a campione), venisse a conoscenza dell’abuso ti obbligherebbe a regolarizzarlo oppure ad abbatterlo/ripristinare lo stato dei luoghi precedente.

Cosa succede se non correggo le difformità prima della vendita?
E’ la domanda che ci viene posta più spesso dalle persone che riscontrano delle irregolarità.

Una risposta unica non è possibile: a seconda del caso e del tipo di problema possono prospettarsi soluzioni diverse.

Le conseguenze possono essere divise però in due tipologie:

– Impossibilità di vendita: non si riesce a completare la vendita finché il problema non viene corretto.

Per farti capire meglio come funziona il meccanismo ti invitiamo a leggere la storia di Michele e dei problemi che ha dovuto affrontare.

– Problemi legali: se riesci a vendere comunque e nessuno si accorgesse dei problemi (magari non evidenti) potrebbe essere che, anche a distanza di anni, il compratore o il Comune o l’Agenzia delle Entrate possano rivalersi su di te.

Gli abusi realizzati tanti anni fa cadono in prescrizione?
Molti nostri clienti ci chiedono se sono tenuti a distanza di tanti anni a dover sanare e pagare le sanzioni per regolarizzare l’immobile, sperando nella prescrizione.

Al contrario delle false credenze, purtroppo, l’ordine di demolizione amministrativo (o sanzione se sanabile) non cade MAI in prescrizione.

Quali documenti devo controllare per stare tranquillo ed evitare problemi?
Essenzialmente perché davanti al Notaio hai dichiarato in un atto pubblico che l’immobile che stai vendendo possiede sia la conformità urbanistica che catastale.

Ossia che tutti i documenti depositati presso il Comune e il Catasto sono corretti.

Se questo non rispondesse al vero, nei casi più gravi il compratore può chiedere la restituzione degli acconti versati e, probabilmente, dopo un complesso iter burocratico-legale, ti ritroveresti non solo a riconsegnare i soldi all’acquirente ma a pagare tutte le spese sostenute per la trattativa e soprattutto a dover regolarizzare comunque il tuo immobile.

Questo perché, come detto in precedenza, per legge l’unica persona responsabile di eventuali abusi, eseguiti anche in passato, è l’attuale proprietario.

>> L'articolo e le informazioni in esso riportate, data la complessità tecniche e legali affrontate, possono non essere esaurienti e soprattutto non sostituiscono una consulenza professionale da parte di un professionista specializzato.

Se desideri avere una risposta specifica sul tuo caso puoi richiedere una consulenza personale cliccando qua.