La storia di Michele. Immobile irregolare e vendita annullata.

Nov 9, 2017 | Articoli Fondamentali, VenditaSicura

Riccardo Grigoli - Architetto

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Specializzato in Due Diligence immobiliari ed amministrative, abusi edilizi e sanatorie di immobili

Michele B. è uno dei nostri clienti che ci ha chiamato per risolvere il suo problema e ti voglio raccontare la sua storia per farti capire come può diventare complicato al giorno d’oggi vendere il proprio immobile.

Michele ha vissuto, fin da piccolo, con i suoi genitori in un appartamento acquistato negli anni ’80.

L’appartamento è inserito in un contesto condominiale molto tranquillo, nella prima periferia di Verona.

Il condominio ospita 6 appartamenti, su 3 livelli ed è stato costruito a metà anni ’70.

La sua professione lo ha portato a viaggiare e a trasferirsi definitivamente all’estero, mentre i suoi genitori sono restati a vivere nell’appartamento.

Quando sono deceduti i suoi genitori si è trovato nella situazione di dover vendere velocemente l’appartamento ormai inutilizzato.

Essendo molto impegnato con il suo lavoro si è rivolto saggiamente ad una agenzia immobiliare, la quale ha trovato abbastanza velocemente un acquirente pronto a comprare la sua casa.

Infatti le qualità estetiche, la zona ed il prezzo hanno portato molte persone a visitare la sua casa.

Sia l’agenzia sia Michele erano molto contenti, pensavano che fosse una compravendita veloce e senza intoppi.

L’ostacolo

Chi ha deciso di acquistare l’immobile ha richiesto, come almeno l’80% degli acquirenti, un mutuo alla propria banca.

Dopo aver aspettato a lungo l’approvazione economica del mutuo, la banca ha mandato il proprio perito tecnico a visitare l’immobile ed a eseguire i controlli di routine sulla documentazione per dare la conferma definitiva all’erogazione del finanziamento.

 

Ma proprio in questi controlli sono nati tutti i problemi.

 

Inspiegabilmente la Banca ha negato al compratore il denaro necessario obbiettando che l’immobile non fosse in regola e pertanto non avrebbe concesso i propri soldi per l’acquisto.

Questo avviene perché la banca, nel gestire il proprio patrimonio, evita accuratamente di impegnare il proprio denaro con immobili non commerciabili regolarmente.

Il suo comportamento è comprensibile, sarebbe come comprare un oggetto difettato e pertanto non liquidabile.

Nel caso che chi sta pagando il mutuo non riesca a pagare le rate la banca si troverebbe a dover rivendere un immobile non commerciabile, con conseguente perdita di tempo e notevole denaro.

Incaricati da Michele per indagare e risolvere la cosa abbiamo effettuato tutti i controlli in modo approfondito e il risultato è stato terribile.

Tutti gli appartamenti del condominio non erano commerciabili:

  • Il progetto depositato in comune era differente da quello realizzato, nella distribuzione interna, nella sagoma e nel volume.
  • Il certificato di Agibilità non era stato ovviamente rilasciato
  • La distribuzione interna degli appartamenti (compreso quello di Michele) era diversa da quanto dichiarato sia in Comune che in Catasto.

Le domande che sono sorte a tutti proprietari sono state:

Ma io ho comprato la mia casa pochi anni fa,  perché nessuno ha scoperto i problemi?

Perché mai io sono riuscito a comprarla e ora non posso venderla?

La risposta è semplice.

Prima del 2008 (periodo dello scoppio della bolla immobiliare ed inizio crisi immobiliare) tutte le compravendite avvenivano con meno controlli, con poca attenzione alla documentazione, in quanto circolava una quantità maggiore di denaro ed era molto facile ottenere dei mutui.

Le banche si sono trovate così ad avere in corpo molti immobili con più o meno gravi irregolarità.

Non riuscendo a rivenderli al prezzo per i quali erano stati pagati quindi hanno deciso di porre molta più attenzione sull’affidabilità di chi richiede un mutuo e sugli immobili su cui investire il proprio denaro.

 

Il consiglio di VenditaSicura

Spesso gli immobili realizzati tra gli anni ’60 e ’80 presentano notevoli difformità a livello urbanistico a causa della cultura del periodo: veniva data più importanza alla sostanza piuttosto che alla formalità burocratica.

Purtroppo, nel bene e nel male, al giorno d’oggi la cultura si è invertita e pertanto raccomandiamo di controllare bene i propri immobili.

Qual’è l’unica soluzione per riuscire a vendere il proprio immobile in questi casi?

Per risolvere il problema di Michele ad esempio i tempi burocratici ci hanno portato via oltre un anno di tempo: occorreva depositare un nuovo progetto in Comune, correggere il progetto in Catasto, pagare le sanzioni per gli abusi commessi e richiedere tutti i documenti aggiornati per renderlo commerciabile.

In questo caso Michele ha dovuto subire:

  1. Notevole perdita di tempo, circa 1 anno e mezzo
  2. Perdita di denaro per risolvere i problemi
  3. Pagare le sanzioni previste dalla legge
  4. Perdita di due compratori seriamente interessati

Una volta sistemato tutto ha dovuto cercare un nuovo compratore tramite agenzia, aspettare tutte le procedure bancarie per far ottenere al compratore il mutuo.

Alla fine Michele è riuscito a vendere il suo appartamento e a prendere i propri soldi. 

Ma come avrebbe potuto evitare di perdere tutto questo tempo?

Facendo i controlli fondamentali sul proprio immobile PRIMA di metterlo in vendita avrebbe:

  • Risparmiato i mesi di ricerca del compratore (e nel suo caso è stato fortunato data la qualità del suo appartamento, non si può dire lo stesso della maggior parte delle abitazioni)
  • Risparmiato i mesi dei controlli della banca (con esito negativo)
  • Guadagnato prima i soldi dalla vendita dell’immobile
  • Evitato di preoccuparsi delle scadenze del mandato con l’agenzia

Ok come faccio a trovare e controllare i documenti che servono per vendere la mia casa?

Sono gli stessi che dovrai prima o poi fornire all’Agenzia Immobiliare e alla Banca per vendere in fretta la tua casa.

La risposta è contenuta in questo articolo che ti invitiamo a leggere con molta attenzione.

>> L'articolo e le informazioni in esso riportate, data la complessità tecniche e legali affrontate, possono non essere esaurienti e soprattutto non sostituiscono una consulenza professionale da parte di un professionista specializzato.

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