L’importante differenza tra conformità urbanistica e catastale

Ott 31, 2017 | Articoli Fondamentali, VenditaSicura

Riccardo Grigoli – Architetto

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Specializzato in Due Diligence immobiliari ed amministrative, abusi edilizi e sanatorie di immobili

Quando si sta vendendo casa e ci si trova davanti al Notaio si dichiara, sotto la propria responsabilità, che l’immobile che si sta vendendo possiede la doppia conformità, urbanistica e catastale.
Ma cosa significa questa frase e quali rischi comporta per il venditore? Come ben saprai i documenti che riguardano il tuo imobile riguardano due ambiti distinti:

  • Comune: dove è depositata la licenza, i progetti approvati e il Certificato di Agibilità.
  • Catasto: dove sono depositate le informazioni per il calcolo delle tasse da versare.

Quindi, in entrambi gli archivi, devono essere depositati correttamente i dati e i disegni che riguardano la tua abitazione.

L’errore più diffuso che abbiamo riscontrato nel parlare con i nostri clienti è confondere la piantina catastale con i progetti depositati in Comune. E questa incomprensione può portare a gravi conseguenze, come è successo a Daniele, uno dei nostri clienti.

Michele ha vissuto, fin da piccolo, con i suoi genitori in un appartamento acquistato da loro negli anni ’80. Trasferitosi per lavoro all’estero, una volta deceduti i suoi genitori, si è trovato nella spiacevole situazione di dover vendere velocemente l’appartamento ormai inutilizzato. Dopo essersi rivolto all’agenzia immobiliare e dopo aver trovato l’acquirente purtroppo sono iniziati i problemi.   Il compratore, per ottenere l’abitazione, ha richiesto infatti un mutuo alla sua banca. Purtroppo il finanziamento è stato negato per problemi di Conformità Urbanistica. Sia l’Agente Immobiliare sia Daniele avevano in mano la planimetria catastale e tutto pareva corretto, non riuscivano a spiegarsi il motivo del rifiuto.   Per scoprire il motivo che aveva bloccato la vendita certa Michele si è rivolto a noi e, dopo aver verificato presso il Comune, abbiamo constatato che in realtà i progetti depositati erano ben diversi dalla situazione catastale! 

Quindi è fondamentale verificare che i progetti depositati in Comune e in catasto siano ENTRAMBI corretti ma soprattutto coerenti tra di loro. La piantina depositata in Catasto infatti non è probatoria e quindi fa fede solamente quanto depositato presso il Comune. Non dichiarare una corretta conformità urbanistica davanti al Notaio ti provocherebbe spiacevoli conseguenze.

Infatti se il compratore, una volta concluso l’atto, dovesse riscontrare delle difformità la situazione diventerebbe molto grave. 

Di fatto, la presenza di difformità nella documentazione, potrebbe rilevare sotto il profilo penale. Ti ricordiamo, infatti che le tue dichiarazione, in sede di compravendita immobiliare, vengono riportate in un atto pubblico. Il compratore potrebbe richiederti la restituzione degli acconti versati e, probabilmente, dopo un complesso iter burocratico-legale, ti ritroveresti non solo a dover riconsegnare i soldi all’acquirente ma pagare anche tutte le spese sostenute per la trattativa e soprattutto a dover regolarizzare comunque il tuo immobile!

>> L’articolo e le informazioni in esso riportate, data la complessità tecniche e legali affrontate, possono non essere esaurienti e soprattutto non sostituiscono una consulenza professionale da parte di un professionista specializzato. Se desideri avere una risposta specifica sul tuo caso puoi richiedere una consulenza personale cliccando qua.