Certificato di Agibilità – Perché è fondamentale averlo

Set 21, 2017 | Articoli Fondamentali, VenditaSicura

Riccardo Grigoli - Architetto

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Specializzato in Due Diligence immobiliari ed amministrative, abusi edilizi e sanatorie di immobili

In questo articolo ti spiegherò l’importanza del Certificato di Agibilità durante la tua compravendita immobiliare.

Cos’è e soprattutto cosa significa Certificato di Agibilità?

E’ un documento che conferma che il tuo l’immobile è dotato delle condizioni di sicurezza, di igiene, di salubrità e di risparmio energetico necessarie per essere utilizzato da chi lo occupa e viene rilasciato dal Comune.

In passato veniva utilizzato anche il Certificato di Abitabilità che, pur avendo un significato diverso, tuttora viene considerato al pari di quello di Agibilità (D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380). 

Perché il certificato di agibilità è così importante per un compratore?

Durante le fasi di compravendita è importante possederne una copia da esibire e da allegare agli atti in quanto esso conferma che in cambio dei soldi che il compratore si impegna a versare al venditore in cambio avrà un edificio/appartamento che rispetta queste condizioni minime (e obbligatorie) per poter essere utilizzato secondo quello che è la sua destinazione d’uso.

Ti faccio un esempio

Se tu fossi un compratore e dovessi scegliere tra due appartamenti, simili nelle caratteristiche e nella stessa zona, di cui uno con Certificato di Agibilità e uno senza quale sceglieresti?

 

Sceglieresti l’appartamento privo di ogni garanzia oppure un appartamento in cui il Comune ha certificato che la qualità della vita al suo interno rispetta le condizioni minime per il comfort di chi ci abita?

 

Credo che la risposta sia scontata.

Come mai non viene rilasciato il certificato?

Inoltre devi sapere che se l’edificio non ha ottenuto il certificato molto probabilmente c’è qualche difformità o errore che ne impedisce il rilascio: non trovi strano che qualcuno costruisca un edificio, con tutti i costi e rischi del caso, per poi a opera compiuta rinunciare a questo documento che certifichi la qualità  

Posso vendere senza certificato di agibilità?

A questo punto qualcuno ti dirà che puoi vendere benissimo senza agibilità, che non è un limite legale alla vendita.

È vero, anzi è sempre così per edifici completamente da ristrutturare o da trasformare (pensiamo ad esempio a qualche rudere storico da trasformare in agriturismo), specialmente se costruiti prima del 1967.

Ma devi tenere conto di due fattori.

 

1 – Il primo: se stai  vendendo delle mura su cui è obbligatorio intervenire pesantemente devi proporre una cifra adeguata alla qualità attuale di queste mura.

Avere il certificato ti permette di richiedere per intero la cifra che il mercato ti propone per un immobile dalle caratteristiche simili al tuo.

 

2 – Il secondo: oggi quasi TUTTI i compratori chiedono agli enti bancari e finanziari un MUTUO per poter coprire gran parte della somma necessaria per l’acquisto.

Dirai ‘Ok e qual è il problema?’

Il problema è che, prima di prestare i propri soldi, la banca effettua tutti i controlli sull’immobile che l’acquirente desidera acquistare.

I suoi tecnici reperiscono tutti i documenti fondamentali per capire se prestare i soldi sia effettivamente un buon affare o se sta ‘acquistando’ un edificio con qualche problema.

In questo periodo storico, per esperienza diretta (VenditaSicura svolge questo lavoro per alcuni enti di finanziamento), le banche rifiutano di concedere il mutuo senza il certificato di agibilità.

Non sono interessante a impegnare i loro soldi per edifici non commerciabili per l’uso per il quale sono stati realizzati.  

Quindi spesso succede che, dopo aver faticato per trovare il perfetto compratore (tramite agenzia o privatamente), la banca neghi il mutuo scoperchiando magari qualche problema ben più grave dell’edificio.

Il risultato è una perdita di tempo per tutti: venditore, agenzia, compratore, banca e notaio.

Per sanare questi problemi occorrono poi molti mesi (ad esempio qua puoi leggere il caso del condominio senza agibilità) e ulteriore tempo per trovare un nuovo compratore.

Per esperienza diretta un acquirente non aspetta tutti questi mesi sapendo che sotto sotto è presente qualche problema sostanziale.

Il nostro consiglio è fare tutte le indagini fondamentali prima della messa in vendita, in special modo a chi decidere di vendere in forma privata.

Spesso anche vendendo tramite agenzia non è detto che queste verifiche vengano effettuate, spesso sta alla professionalità della persona a cui vi affidate. 

>> L’articolo e le informazioni in esso riportate, data la complessità tecniche e legali affrontate, possono non essere esaurienti e soprattutto non sostituiscono una consulenza professionale da parte di un professionista specializzato.

Se desideri avere una risposta specifica sul tuo caso puoi richiedere una consulenza personale cliccando qua.